Quy Trình Pháp Lý Dự Án 1/500: Tất Cả Những Gì Bạn Cần Biết, người ta thường nhắc đến cụm từ “Lộ trình pháp lý”, có thể hiểu là việc thực hiện pháp lý phải tuân thủ theo trình tự và quy định. Bước sau sẽ được thực hiện khi đã hoàn thành bước trước. Để kiểm soát được pháp lý của một dự án, ta chỉ cần xác định bước pháp lý cao nhất của dự án đang ở bước nào thì chắc chắn những bước trước đó đã được hoàn thành. Pháp lý cao nhất trong quá trình triển khai dự án chính là Giấy Phép Xây Dựng.
Chi tiết hơn, trong giấy phép xây dựng thường chứa tham chiếu trước đó như là Phê duyệt quy hoạch 1/500, Chấp thuận dự án đầu tư nhà ở, Thẩm duyệt thiết kế cơ sở,… Quy trình pháp lý của dự án bao gồm rất nhiều bước, tuy nhiên sẽ có một số bước rất quan trọng ảnh hưởng nhiều đến dự án và một số không ảnh hưởng nhiều đến dự án.
I. Quy trình pháp lý dự án 1/500
Sau đây là các bước pháp lý quan trọng của một dự án:
Bước 1: Chấp thuận chủ đầu tư hoặc Thuận chủ trương đầu tư
Đây là văn bản đầu tiên cần có trong mỗi dự án, thường sẽ được UBNN TP ban hành, tuy nhiên đơn vị thụ lý hồ sơ là Sở Xây dựng. Sở Xây dựng sẽ xem xét đơn đầu tư dựa trên các tiêu chí như: năng lực của chủ đầu tư, nguồn gốc đất, sự phù hợp với quy hoạch… Trong trường hợp có thông tin không rõ, Sở Xây dựng có thể yêu cầu các Sở ban ngành khác cung cấp thông tin bằng văn bản hoặc tổ chức cuộc họp để thảo luận. Khi tất cả các yếu tố được đảm bảo, Sở Xây dựng sẽ lập tờ trình gửi lên UBND TP để UBND TP ra quyết định chấp thuận.
Bước 2: Phê duyệt quy hoạch dự án 1/500
Sau khi thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư sẽ có cơ sở để trình hồ sơ phê duyệt quy hoạch dự án 1/500. Hồ sơ này sẽ bao gồm thông tin đầy đủ về tầng cao, mật độ xây dựng, GFA (tổng diện tích sàn), FAR (hệ số sử dụng đất), và các yếu tố khác liên quan (bao gồm thiết kế phù hợp với Chỉ tiêu quy hoạch đã được duyệt).
Hồ sơ phê duyệt sẽ được nộp lên Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc Uỷ ban nhân dân Quận (tùy thuộc vào vị trí quản lý). Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, Sở hoặc Quận sẽ liên hệ các Sở khác để yêu cầu ý kiến và xin ý kiến từ UBND TP. Sau đó, Sở hoặc Quận sẽ ra quyết định phê duyệt hồ sơ. Sau khi bước này hoàn thành, Chủ đầu tư có thể sử dụng bản vẽ để chào hàng và tiếp cận khách hàng, vì không có sự thay đổi về hình dạng khối nhà, tầng cao…
Bước 3: Phê duyệt dự án đầu tư nhà
Trong bước này, văn bản phê duyệt sẽ ghi rõ về dự án, được phép làm gì, không được phép làm gì và các nghĩa vụ liên quan. Hồ sơ sẽ được nộp tại Sở Xây dựng, sau đó Sở Xây dựng sẽ thu thập ý kiến và trình UBND TP để phê duyệt.
Sau bước này, thì pháp lý của dự án được chia làm 2 nhánh:
Nhánh 1: đi theo pháp lý về đất, cuối cùng là quy trình có được sổ đỏ.
Nhánh 2: Đi theo pháp lý về thiết kế và xây dựng, cuối cùng là Giấy phép xây dựng.
* Đối với trường hợp dự án đã có sổ đỏ, thì không cần thực hiện nhánh 1.
Nhánh 1
-
Ký quỹ
Chủ đầu tư liên hệ với Sở Kế hoạch đầu tư để tiến hành thủ tục ký quỹ cho dự án. Số tiền ký quỹ thường là khoảng 3% – 1% tổng mức đầu tư (tính theo từng mức tổng mức đầu tư).
- Giao đất
Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu thủ tục giao đất. Sở sẽ xử lý hồ sơ và trình UBND TP ra quyết định về việc giao đất cho dự án.
-
Tính và đóng tiền sử dụng đất
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất cho dự án. Chủ đầu tư sẽ nộp tiền sử dụng đất vào kho bạc theo quy định.
-
Ra sổ
Sau khi hoàn thành các bước trên, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng với Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc cấp sổ đỏ cho Chủ đầu tư.
Nhánh 2
-
Phê duyệt thiết kế cơ sở
Dựa trên bản vẽ quy hoạch, sẽ tiến hành triển khai chi tiết thiết kế để được phê duyệt. Cơ quan phê duyệt chính là Bộ Xây dựng. Thông thường, quá trình phê duyệt thiết kế cơ sở mất khoảng 30 ngày và kết quả phê duyệt được công bố mà không yêu cầu thêm ý kiến từ các bên khác.
-
Các văn bản về đấu nối
Có 3 loại văn bản chính liên quan đến đấu nối, bao gồm: Phòng cháy chữa cháy, Đấu nối giao thông, và Báo cáo đánh giá tác động môi trường.
-
Thẩm duyệt Thiết kế kỹ thuật
Từ thiết kế cơ sở đã được phê duyệt, quá trình thẩm duyệt thiết kế kỹ thuật sẽ diễn ra, và cơ quan thẩm duyệt vẫn là Bộ Xây dựng.
-
Giấy phép xây dựng
Sau khi Bộ Xây dựng duyệt thiết kế kỹ thuật ở bước 3, Sở Xây dựng sẽ cấp Giấy phép xây dựng dựa trên hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Bước này tập hợp các pháp lý từ cả nhánh 1 và nhánh 2. Xin phép xây dựng là bước khó nhất trong quy trình này, và nó đòi hỏi sự hoàn thiện của tất cả các pháp lý từ trước đó. Nếu đã có Giấy phép xây dựng, có thể an tâm rằng các pháp lý cơ bản đã được hoàn thành.
Kết luận
Hiểu được các bước pháp lý như đã trình bày ở trên, sẽ giúp dễ dàng “kiểm soát” tình trạng pháp lý của một dự án. Bằng cách xem xét pháp lý cao nhất trong quy trình, chúng ta có thể xác định được vị trí của dự án trong quy trình pháp lý. Từ đó, chúng ta có thể biết được những pháp lý còn thiếu, đã hoàn thành và điều gì cần được thực hiện tiếp theo. Mỗi văn bản pháp lý thường đề cập đến các văn bản pháp lý trước đó, điều này cung cấp cơ sở để tra cứu các văn bản pháp lý đã hoàn thành.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, có thể xảy ra những tình huống không tuân theo quy trình pháp lý thông thường. Trong những trường hợp như thế, tư vấn từ các chuyên gia sẽ hỗ trợ, giúp bạn hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án và lý do tại sao nó không tuân theo quy trình.
Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Trường Lũy: Chuyên xin phép xây dựng, Lập quy hoạch, Tư vấn giám sát, Quản lý dự án, thẩm tra, thẩm định công trình,…
Liên hệ tư vấn: 0918 556 729
