Thủ tục sang tên đất chưa có sổ đỏ là vấn đề pháp lý nhiều người quan tâm khi mua bán hoặc thừa kế đất đai. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ các điều kiện, hồ sơ và quy trình thực hiện theo quy định pháp luật mới nhất.
Trong thực tế, “mua bán đất” là cách gọi quen thuộc, tuy nhiên theo quy định pháp luật, đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xử lý chuyển nhượng đối với đất chưa có Giấy chứng nhận sẽ phụ thuộc vào từng thời điểm thực hiện giao dịch, do pháp luật có quy định cụ thể áp dụng cho từng trường hợp khác nhau.
I. Thủ tục sang tên đất chưa có sổ đỏ theo quy định (Từ ngày 01/08/2024)
Theo quy định của pháp luật, để thực hiện việc sang tên khi chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, bắt buộc thửa đất đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, thực tế giao dịch đất đai không có sổ đỏ vẫn xảy ra phổ biến và gây ra nhiều tranh cãi pháp lý.
Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, trong đó khoản 1 Điều 45 nêu rõ: người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp, tặng cho Nhà nước…).
- Không có tranh chấp liên quan đến đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên thi hành án.
- Thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo luật.
Như vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ thì không đủ điều kiện để sang tên. Trường hợp người mua và người bán đã thực hiện giao dịch trên thực tế (giao tiền, nhận đất), nhưng chưa đúng quy định pháp luật, sẽ xảy ra hai khả năng xử lý:
- Trường hợp 1: Một trong hai bên không muốn tiếp tục giao dịch, thì có thể hoàn trả lại tài sản cho nhau – bên nhận đất trả lại đất, bên nhận tiền hoàn lại tiền. Nếu có tranh chấp phát sinh, có thể giải quyết qua hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.
- Trường hợp 2: Nếu cả hai bên vẫn muốn hoàn tất việc chuyển nhượng, người đang đứng tên sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trước. Sau khi được cấp sổ đỏ, mới đủ điều kiện để tiến hành công chứng hợp đồng và thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định.
II. Thủ tục sang tên đất chưa có sổ đỏ, theo quy định (Trước ngày 01/08/2024)
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với các trường hợp đã nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/08/2024 nhưng chưa làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật, người đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện, mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền như thông thường.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 42, những trường hợp nhận chuyển quyền không đúng quy định nhưng có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan, và không thuộc trường hợp bị cấm tại khoản 2 Điều này, có thể thực hiện thủ tục đăng ký và xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Trong trường hợp này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu cung cấp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, trừ khi đó là thủ tục thừa kế.
Các trường hợp cụ thể được áp dụng gồm:
- Đã nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai.
- Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/08/2024, nhưng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137.
- Nhận đất từ người thừa kế quyền sử dụng đất, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
Lưu ý quan trọng:
Nếu giao dịch mua bán đất diễn ra trước ngày 01/08/2024, bạn cần xác định rõ trường hợp của mình thuộc nhóm nào nêu trên để áp dụng đúng thủ tục sang tên chưa có sổ đỏ, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận.
Kết luận:
Việc thực hiện thủ tục sang tên chưa có sổ đỏ từ sau ngày 01/08/2024 trở đi là không hợp pháp, ngoại trừ hai trường hợp được pháp luật quy định cụ thể. Đối với những giao dịch diễn ra trước thời điểm này, người đang sử dụng đất có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, hướng xử lý sẽ phụ thuộc vào bản chất sự việc và có thể giải quyết theo tranh chấp đất đai hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về rủi ro và cách xử lý khi thực hiện giao dịch đất chưa có sổ đỏ. Nếu cần tư vấn về thủ tục sang tên chưa có sổ đỏ, mua bán hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy
Thông tin liên hệ:
📍 Trụ sở: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hòa 11, P. Phú Lợi, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương
📞 Hotline: 0907 622 626 (Mrs Như) – 0918 556 729 (Mr Tiên)
📧 Email: xaydungtruongluy@gmail.com
🌐 Website: xinphepxaydungbinhduong.com | tuvanxaydungtruongluy.com