Thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện khi trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư có thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài hoặc phân khu chức năng sử dụng chính của công trình.
Từ ngày 01/07/2026, thời gian giải quyết hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng là 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 09 ngày làm việc đối với các công trình còn lại, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Quy định về điều chỉnh giấy phép xây dựng đã có nhiều thay đổi từ tháng 7/2026 do Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực. Vì vậy, các thông tin cũ về hồ sơ, mẫu đơn, thời gian 15 ngày hoặc cơ quan cấp phép cấp huyện cần được cập nhật trước khi thực hiện thủ tục.
Thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng (GPXD) bắt buộc thực hiện khi chủ đầu tư thay đổi thiết kế về mặt bằng, chiều cao, diện tích, quy mô hoặc kiến trúc bên ngoài so với GPXD đã được cấp (theo Điều 98 Luật Xây dựng sửa đổi 2020). Thời hạn giải quyết thủ tục là 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Hồ sơ nộp trực tiếp hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến tại UBND cấp quận/huyện hoặc Sở Xây dựng địa phương.
Khi nào phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng?
Theo Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, trong quá trình xây dựng, nếu điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung thuộc quy định thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng. Cụ thể gồm:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
- Thay đổi vị trí xây dựng công trình.
- Thay đổi diện tích xây dựng.
- Thay đổi số tầng.
- Thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình.
- Điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.
Như vậy, không phải mọi thay đổi trong bản vẽ thiết kế đều bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Việc xác định chính xác nội dung thay đổi có thuộc trường hợp phải điều chỉnh hay không giúp chủ đầu tư tránh phát sinh thủ tục không cần thiết hoặc rủi ro thi công sai giấy phép.
Xem thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói tại Bình Dương
Thay đổi vị trí xây dựng có phải điều chỉnh giấy phép?
Có. Nếu thiết kế điều chỉnh làm thay đổi vị trí xây dựng công trình so với giấy phép đã được cấp thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công phần thay đổi.
Thay đổi diện tích xây dựng có phải điều chỉnh?
Có. Thay đổi diện tích xây dựng là một trong những trường hợp được quy định rõ tại Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Nếu việc điều chỉnh còn làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất thì hồ sơ điều chỉnh còn phải bổ sung giấy tờ hợp pháp về đất đai tương ứng.
Thay đổi số tầng có phải xin điều chỉnh giấy phép?
Có. Khi chủ đầu tư thay đổi số tầng so với giấy phép xây dựng đã cấp thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công nội dung thay đổi.
Thay đổi kiến trúc mặt ngoài có phải điều chỉnh?
Có, nếu công trình thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc và việc điều chỉnh làm thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình.
Thay đổi công năng bên trong có phải điều chỉnh?
Nếu điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình thì phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Khi nào không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?
Không phải mọi thay đổi thiết kế đều dẫn đến việc phải xin điều chỉnh giấy phép.
Theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư không phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu việc điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi các nội dung về:
- Hình thức kiến trúc mặt ngoài thuộc trường hợp phải quản lý kiến trúc;
- Vị trí xây dựng;
- Diện tích xây dựng;
- Số tầng;
- Giải pháp kết cấu chính;
- Phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.
Điểm này đặc biệt quan trọng đối với các trường hợp điều chỉnh chi tiết kỹ thuật, vật liệu hoặc bố trí bên trong nhưng không làm thay đổi những nội dung thuộc giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư nên đối chiếu bản vẽ được cấp phép với thiết kế điều chỉnh trước khi quyết định có cần xin điều chỉnh hay không.
Hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng năm 2026
Từ ngày 01/07/2026, hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện theo khoản 2 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Thành phần hồ sơ cơ bản gồm:
| Thành phần hồ sơ | Nội dung |
|---|---|
| Đơn đề nghị | Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| Giấy phép đã cấp | Giấy phép xây dựng kèm hồ sơ bản vẽ đã được cấp |
| Bản vẽ điều chỉnh | Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng điều chỉnh |
| Hồ sơ thẩm định | Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh theo trường hợp áp dụng |
| Hồ sơ đất đai | Giấy tờ hợp pháp về đất đai nếu việc điều chỉnh làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất |
Đối với dự án có điều chỉnh dự án, hồ sơ còn phải thể hiện thiết kế điều chỉnh trong Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định. Hồ sơ thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh phải đáp ứng các yêu cầu tương ứng, trong đó có nội dung về an toàn chịu lực, an toàn phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường theo trường hợp áp dụng.
Mẫu đơn điều chỉnh giấy phép xây dựng 2026
Mẫu đơn hiện hành là Mẫu số 02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Mẫu này được sử dụng cho các thủ tục điều chỉnh, gia hạn và cấp lại giấy phép xây dựng theo quy định mới.
Do đó, chủ đầu tư không nên tiếp tục sử dụng thông tin cho rằng mẫu đơn điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP nếu thực hiện thủ tục theo quy định có hiệu lực từ 01/07/2026.
Thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm những bước nào?
Bước 1: Kiểm tra nội dung cần điều chỉnh
Trước tiên, chủ đầu tư cần đối chiếu giấy phép xây dựng đã cấp với thiết kế thực tế dự kiến thi công.
Cần xác định rõ nội dung thay đổi liên quan đến vị trí, diện tích, số tầng, kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài hoặc phân khu chức năng sử dụng chính hay không.
Đây là bước quan trọng vì nếu xác định sai trường hợp, chủ đầu tư có thể phải lập lại hồ sơ hoặc phát sinh việc thi công không phù hợp với giấy phép.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ
Chủ đầu tư chuẩn bị đơn đề nghị điều chỉnh, giấy phép xây dựng đã cấp, hồ sơ bản vẽ và các tài liệu thiết kế điều chỉnh.
Nếu việc điều chỉnh làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất thì cần chuẩn bị thêm giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành và phân cấp đối với từng loại công trình.
Đối với doanh nghiệp có công trình trong khu công nghiệp, cần xác định thêm thẩm quyền của Ban Quản lý khu công nghiệp theo phạm vi được giao. Không nên áp dụng máy móc thông tin cũ rằng mọi hồ sơ đều nộp tại UBND quận/huyện.
Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và thẩm định
Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu, tổ chức, cá nhân được hướng dẫn hoàn thiện.
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, trong thời hạn 03 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ hoặc 05 ngày làm việc đối với các công trình còn lại kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa nếu cần thiết.
Trong quá trình thẩm định, nếu phát hiện tài liệu còn thiếu, không đúng quy định hoặc không phù hợp thực tế, cơ quan có thẩm quyền thông báo để chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 5: Nhận giấy phép xây dựng điều chỉnh
Sau khi hồ sơ đáp ứng điều kiện, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.
Giấy phép xây dựng điều chỉnh được ghi trực tiếp trên bản chính giấy phép đã cấp hoặc được cấp dưới dạng phụ lục bổ sung kèm theo giấy phép xây dựng đã cấp theo mẫu tương ứng.
Tham khảo: Thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng công trình cấp đặc biệt
Thời gian điều chỉnh giấy phép xây dựng năm 2026
Từ ngày 01/07/2026, thời gian giải quyết thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:
| Loại công trình | Thời gian điều chỉnh GPXD |
| Nhà ở riêng lẻ | 07 ngày làm việc |
| Công trình còn lại | 09 ngày làm việc |
Thời gian được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đây là điểm cần lưu ý khi tham khảo các bài viết cũ vẫn nêu thời hạn 15 ngày làm việc.
Riêng thời gian thẩm định, kiểm tra hồ sơ và thực địa trong quy trình là 03 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 05 ngày làm việc đối với các công trình còn lại kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Nộp hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng ở đâu?
Cơ quan tiếp nhận và cấp giấy phép xây dựng phụ thuộc vào loại công trình, địa bàn và thẩm quyền được phân cấp.
Vì vậy, thay vì áp dụng thông tin cũ “nộp tại UBND quận/huyện”, chủ đầu tư cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành từ ngày 01/07/2026.
Đối với nhà ở riêng lẻ và công trình thuộc phạm vi phân cấp cho cấp xã, hồ sơ được giải quyết theo thẩm quyền của cơ quan cấp xã. Đối với công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế thuộc phạm vi quản lý được giao, cần xác định thẩm quyền của Ban Quản lý. Những công trình thuộc thẩm quyền chuyên môn khác được thực hiện theo phân cấp hiện hành.
Với các dự án, nhà xưởng và công trình doanh nghiệp, nên kiểm tra thẩm quyền trước khi chuẩn bị hồ sơ để tránh nộp sai cơ quan.
Điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi chủ đầu tư
Trường hợp công trình đã được cấp giấy phép xây dựng và sau đó có chuyển nhượng, góp vốn, chia tách, sáp nhập hoặc hợp nhất theo quy định thì cần phân biệt với trường hợp điều chỉnh thiết kế.
Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định trường hợp công trình đã được cấp giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc chia tách, sáp nhập, hợp nhất thì tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc tổ chức được hình thành sau chia tách, sáp nhập, hợp nhất được kế thừa giấy phép xây dựng.
Do đó, không nên mặc định rằng thay đổi chủ đầu tư luôn phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Cần xác định bản chất giao dịch và có đồng thời thay đổi thiết kế, quy mô hoặc các nội dung thuộc Điều 63 hay không.
Điều chỉnh giấy phép xây dựng có phải xin lại từ đầu không?
Không. Điều chỉnh giấy phép xây dựng là thủ tục xử lý những nội dung thiết kế thay đổi so với giấy phép đã cấp, không phải mặc nhiên cấp một giấy phép hoàn toàn mới.
Hồ sơ điều chỉnh sử dụng giấy phép xây dựng và hồ sơ bản vẽ đã được cấp làm cơ sở, đồng thời bổ sung bộ bản vẽ thiết kế điều chỉnh và các tài liệu liên quan đến phần thay đổi.
Tuy nhiên, nếu nội dung điều chỉnh làm thay đổi lớn đến dự án hoặc liên quan đến các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, PCCC, môi trường hoặc thẩm định thiết kế thì có thể phải thực hiện thêm các thủ tục tương ứng.
Điều chỉnh giấy phép xây dựng có được thi công phần thay đổi trước không?
Khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung thuộc khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng và chờ quyết định của cơ quan cấp giấy phép trước khi thực hiện phần thay đổi.
Do đó, chủ đầu tư không nên tự ý thi công phần thay đổi chỉ vì đã hoàn thành bản vẽ điều chỉnh hoặc đã có sự thống nhất nội bộ với nhà thầu.
Chi phí điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm những gì?
Chi phí thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng có thể bao gồm:
- Lệ phí cấp giấy phép theo quy định của địa phương;
- Chi phí lập, điều chỉnh bản vẽ thiết kế;
- Chi phí thẩm định, thẩm tra thiết kế nếu thuộc trường hợp phải thực hiện;
- Chi phí bổ sung hồ sơ chuyên ngành nếu phát sinh;
- Chi phí dịch vụ tư vấn nếu chủ đầu tư thuê đơn vị thực hiện trọn gói.
Mức chi phí thực tế phụ thuộc vào loại công trình, quy mô, nội dung điều chỉnh và mức độ phức tạp của hồ sơ. Vì vậy, nên khảo sát hồ sơ cụ thể trước khi báo giá thay vì áp dụng một mức phí cố định cho mọi công trình.
Những lỗi thường gặp khi xin điều chỉnh giấy phép xây dựng
1. Thi công trước khi được cấp điều chỉnh
Đây là rủi ro phổ biến khi chủ đầu tư cho rằng thay đổi không đáng kể. Nếu nội dung thay đổi thuộc trường hợp phải điều chỉnh, việc thi công trước khi có quyết định điều chỉnh có thể phát sinh rủi ro pháp lý.
2. Sử dụng mẫu đơn cũ
Từ 01/07/2026, mẫu đơn điều chỉnh được thực hiện theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
3. Vẫn áp dụng thời hạn 15 ngày
Thời hạn 15 ngày là thông tin thường xuất hiện trong các tài liệu cũ. Theo quy định hiện hành, thời gian điều chỉnh là 07 ngày đối với nhà ở riêng lẻ và 09 ngày đối với công trình còn lại, tính từ khi đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Không đối chiếu bản vẽ cũ và bản vẽ mới
Trước khi lập hồ sơ, cần lập bảng so sánh các nội dung:
- Diện tích;
- Vị trí;
- Số tầng;
- Chiều cao;
- Kết cấu;
- Công năng;
- Kiến trúc mặt ngoài;
- Diện tích và chức năng sử dụng đất.
Cách làm này giúp xác định chính xác phạm vi điều chỉnh và hạn chế hồ sơ phải bổ sung.
5. Không kiểm tra các thủ tục liên quan
Một thay đổi thiết kế có thể đồng thời ảnh hưởng đến PCCC, môi trường, đất đai, quy hoạch hoặc thẩm định thiết kế. Vì vậy, với nhà xưởng và công trình doanh nghiệp, không nên chỉ xem xét riêng giấy phép xây dựng.
Dịch vụ điều chỉnh giấy phép xây dựng Trường Lũy
Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng trong quá trình thi công đòi hỏi chủ đầu tư phải xác định chính xác nội dung thay đổi, lập bản vẽ phù hợp và chuẩn bị đúng hồ sơ theo quy định hiện hành.
Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy cung cấp dịch vụ tư vấn điều chỉnh giấy phép xây dựng cho nhà ở, nhà xưởng, kho, văn phòng và công trình doanh nghiệp.
Dịch vụ có thể bao gồm:
- Tư vấn xác định công trình có phải điều chỉnh giấy phép hay không;
- Kiểm tra giấy phép xây dựng và hồ sơ bản vẽ hiện hữu;
- Tư vấn phương án điều chỉnh thiết kế;
- Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh;
- Phối hợp lập và hoàn thiện bản vẽ điều chỉnh;
- Hướng dẫn thủ tục thẩm định khi cần thiết;
- Hỗ trợ nộp và theo dõi hồ sơ;
- Hỗ trợ nhận kết quả giấy phép xây dựng điều chỉnh.
Đối với nhà xưởng, công trình trong khu công nghiệp hoặc dự án có nhiều nội dung cần thay đổi, Trường Lũy có thể hỗ trợ rà soát đồng thời các vấn đề liên quan đến xây dựng, PCCC và các thủ tục chuyên ngành theo phạm vi dịch vụ.
Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng
1. Điều chỉnh giấy phép xây dựng mất bao lâu?
- Từ 01/07/2026, thời gian điều chỉnh giấy phép xây dựng là 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 09 ngày làm việc đối với công trình còn lại, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2. Thay đổi số tầng có phải điều chỉnh giấy phép xây dựng không?
- Có. Thay đổi số tầng là một trong các trường hợp phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
3. Thay đổi diện tích xây dựng có phải xin điều chỉnh không?
- Có. Thay đổi diện tích xây dựng thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.
4. Thay đổi nội thất có phải điều chỉnh giấy phép xây dựng không?
- Không phải mọi thay đổi nội thất đều phải điều chỉnh. Nếu việc điều chỉnh thiết kế bên trong không làm thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình và không làm thay đổi các nội dung khác thuộc khoản 1 Điều 63 thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.
5. Điều chỉnh giấy phép xây dựng có cần bản vẽ mới không?
- Có. Hồ sơ điều chỉnh phải có bộ bản vẽ thiết kế xây dựng điều chỉnh theo quy định.
6. Mẫu đơn điều chỉnh giấy phép xây dựng năm 2026 là mẫu nào?
- Là Mẫu số 02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
7. Có được xây dựng phần điều chỉnh trước khi có giấy phép điều chỉnh không?
- Nếu nội dung điều chỉnh thuộc trường hợp phải xin điều chỉnh theo Điều 63 thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh và chờ quyết định của cơ quan cấp phép trước khi thực hiện phần thay đổi.
Kết luận
Thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng năm 2026 tập trung vào việc xác định đúng nội dung thay đổi, chuẩn bị hồ sơ theo Mẫu số 02 và các tài liệu thiết kế liên quan, nộp đúng cơ quan có thẩm quyền và chờ cấp giấy phép điều chỉnh trước khi thi công phần thay đổi.
Theo quy định đang có hiệu lực, thời gian giải quyết là 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 09 ngày làm việc đối với công trình còn lại, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Nếu công trình đang thi công có thay đổi về diện tích, vị trí, số tầng, kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài hoặc công năng sử dụng, chủ đầu tư nên rà soát giấy phép và bản vẽ trước khi tiếp tục thi công để xác định có thuộc trường hợp phải điều chỉnh hay không.