Hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 01/7/2026

Hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 01/7/2026. Khung pháp lý về xây dựng nhà ở tại Việt Nam sẽ có những thay đổi mang tính bước ngoặt kể từ ngày 01/7/2026. Để giúp các gia chủ, chủ đầu tư nắm bắt rõ ràng các thủ tục hành chính, bài viết này tổng hợp toàn bộ các quy định mới nhất liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Nội dung được căn cứ chính xác theo các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm: Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ – Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về cơ quan nào?

Theo quy định mới, việc phân cấp thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể đối với từng nhóm đối tượng cơ quan như sau:

Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND cấp xã)

Cơ quan này chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và cấp phép cho các đối tượng công trình nằm trên địa bàn quản lý của xã bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình hoặc cá nhân làm chủ đầu tư.

• Công trình cấp III.

• Công trình cấp IV.

Ban Quản lý Khu công nghiệp

Cơ quan này có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng đối với:

• Các công trình nằm bên trong khuôn viên khu công nghiệp.

• Khu chế xuất.

• Khu công nghệ cao.

• Khu kinh tế thuộc phạm vi quản lý được giao.

Hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ – Các điều kiện bắt buộc để được cấp giấy phép xây dựng

Để cơ quan quản lý nhà nước ra quyết định phê duyệt cấp giấy phép, công trình xây dựng đòi hỏi phải đáp ứng một cách đồng thời đầy đủ 4 nhóm điều kiện cốt lõi dưới đây:

Điều kiện về đất đai

• Công trình triển khai phải bảo đảm sử dụng đúng mục đích sử dụng đất theo quy định.

• Chủ đầu tư có đầy đủ các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.

Điều kiện về quy hoạch

Kiến trúc và vị trí công trình bắt buộc phải thích ứng, phù hợp với tối thiểu một trong số các căn cứ pháp lý sau:

• Quy hoạch đô thị.

• Quy hoạch nông thôn.

• Thiết kế đô thị.

• Quy chế quản lý kiến trúc.

• Quy hoạch chi tiết.

• Quy hoạch tổng mặt bằng.

Điều kiện về an toàn kỹ thuật và môi trường

Quá trình thiết kế và thi công phải cam kết bảo đảm:

• Tính ổn định và khả năng chịu lực của kết cấu công trình.

• Tuyệt đối an toàn cho các công trình liền kề và lân cận.

• Các tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường.

• Quy định nghiệm duyệt về phòng cháy chữa cháy.

• Hệ thống kết nối hạ tầng kỹ thuật xung quanh.

• Giữ khoảng cách an toàn thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng.

Điều kiện về thiết kế

• Bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật phải được thiết lập một cách chính xác theo đúng các quy định hiện hành trong Luật Xây dựng.

Hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ – Tiêu chuẩn và phân cấp năng lực thiết kế nhà ở riêng lẻ

Tùy thuộc vào quy mô, tổng diện tích cũng như số tầng của công trình, pháp luật quy định các mức độ yêu cầu về năng lực đối với chủ thể thiết kế như sau:

Trường hợp chủ nhà được tự thiết kế

Hộ gia đình, cá nhân được quyền tự lập bản vẽ thiết kế khi công trình thỏa mãn đồng thời tất cả các tiêu chí sau:

• Số tầng của công trình dưới 3 tầng.

• Thiết kế công trình không có tầng hầm.

• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250 m².

• Tổng chiều cao công trình dưới 12 m.

Trường hợp bắt buộc thuê đơn vị chuyên môn tư vấn

Chủ đầu tư phải thỏa thuận thuê các tổ chức, cá nhân có chuyên môn nghiệp vụ thiết kế nếu thuộc trường hợp:

• Ngôi nhà thiết kế dưới 7 tầng nhưng nằm ngoài các tiêu chuẩn được tự thiết kế nêu trên.

• Hoặc công trình có thiết kế công năng bao gồm 01 tầng hầm.

Trường hợp bắt buộc thuê đơn vị đủ năng lực và đáp ứng quy định PCCC

Đối với các công trình có mức độ phức tạp cao hơn, việc thuê tổ chức tư vấn đủ năng lực hành vi và thỏa mãn các yêu cầu pháp lý về PCCC là bắt buộc khi:

• Ngôi nhà xây dựng từ 7 tầng trở lên.

• Hoặc công trình sở hữu kết cấu từ 02 tầng hầm trở lên.

Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

Chủ đầu tư cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ chuẩn chỉnh bao gồm các biểu mẫu và tài liệu sau:

• Đơn đề nghị cấp phép (theo mẫu quy định).

• Giấy tờ hợp pháp về đất.

• Bản vẽ và hồ sơ thiết kế kỹ thuật, bao gồm các loại bản vẽ chi tiết:

  • Bản vẽ mặt bằng.

  • Bản vẽ mặt đứng.

  • Bản vẽ mặt cắt.

  • Bản vẽ kết cấu móng.

  • Bản vẽ sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

• Văn bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề.

• Hồ sơ PCCC (áp dụng đối với những công trình thuộc diện bắt buộc thẩm duyệt).

Xem chi tiết: Thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất

Thành phần hồ sơ xin sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình

Trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu

Bên cạnh đơn đề nghị theo quy định, chủ đầu tư cần đính kèm:

• Bộ hồ sơ đánh giá hiện trạng công trình.

• Ảnh chụp thực tế hiện trạng trước khi thi công.

• Bản vẽ và hồ sơ thiết kế kỹ thuật sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp di dời công trình sang vị trí mới

Thành phần hồ sơ yêu cầu bổ sung phức tạp hơn, cụ thể gồm:

• Các văn bản, giấy tờ quyền sử dụng đất hợp pháp tại địa điểm di dời đến.

• Hồ sơ đánh giá hiện trạng công trình cần dịch chuyển.

• Báo cáo kết quả khảo sát chất lượng công trình thực tế.

• Bản thuyết minh phương án di dời cụ thể.

• Văn bản đề xuất các biện pháp đảm bảo an toàn trong suốt quá trình dịch chuyển công trình.

Các quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc áp dụng

Mọi hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ đều phải tuân thủ nghiêm túc các khung kỹ thuật quốc gia bao gồm: Quy chuẩn xây dựng, Tiêu chuẩn xây dựng, Quy định về PCCC, Bảo vệ môi trường và Các tiêu chí ứng phó biến đổi khí hậu.

• Lưu ý đặc biệt: Nhà nước khuyến nghị các chủ đầu tư chủ động áp dụng tiêu chuẩn TCVN 13967:2024 chuyên biệt đối với nhà ở riêng lẻ để nâng cao chất lượng công trình.

Chi tiết quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Việc áp dụng các tiêu chuẩn an toàn cháy nổ được phân định rạch ròi dựa trên các thông số kỹ thuật của ngôi nhà:

Phạm vi áp dụng Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13967:2024

Tiêu chuẩn này được dùng làm căn cứ áp dụng đối với những ngôi nhà sở hữu thông số:

• Số tầng xây dựng dưới 7 tầng.

• Chiều cao PCCC giới hạn dưới 25 m.

• Tổng thể tích không gian dưới 5.000 m³.

• Chỉ thiết kế tối đa là 01 tầng hầm.

Phạm vi bắt buộc tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật QCVN 06

Chủ đầu tư bắt buộc phải áp dụng quy chuẩn nghiêm ngặt QCVN 06 nếu công trình rơi vào một trong các chỉ số sau:

• Số tầng xây dựng từ 7 tầng trở lên.

• Hoặc chiều cao PCCC ghi nhận từ 25 m trở lên.

• Hoặc tổng thể tích công trình đạt từ 5.000 m³ trở lên.

• Hoặc cơ cấu công trình sở hữu từ trên 01 tầng hầm.

Các trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép xây dựng

Trong giai đoạn triển khai, nếu phát hiện có sự sai lệch so với nội dung giấy phép đã cấp thuộc các hạng mục sau, gia chủ bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin điều chỉnh:

• Biến đổi kiến trúc mặt ngoài công trình.

• Thay đổi vị trí xây dựng công trình trên thực địa.

• Thay đổi diện tích xây dựng.

• Thay đổi số tầng.

• Thay đổi kết cấu chính của công trình.

• Biến đổi công năng sử dụng chính của ngôi nhà.

• Ngoại lệ: Đối với các sửa đổi chi tiết kiến trúc bên trong mà hoàn toàn không gây tác động hay làm thay đổi tới các hạng mục cốt lõi kể trên thì chủ đầu tư không bắt buộc phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép.

Thủ tục và thời hạn gia hạn giấy phép xây dựng

Khi đã chạm mốc thời gian phải khởi công theo quy định mà chủ đầu tư vẫn chưa thể tiến hành xây dựng công trình:

• Chủ đầu tư có quyền làm hồ sơ xin gia hạn hiệu lực của giấy phép.

Quy định về việc gia hạn được giới hạn cụ thể:

• Số lần gia hạn cho phép: Tối đa 02 lần.

• Thời gian duy trì hiệu lực cho mỗi lần gia hạn: 12 tháng.

Quy định cấp lại giấy phép xây dựng

Khi gặp phải các sự cố bất khả kháng khiến giấy phép xây dựng ban đầu bị rơi vào các trạng thái: Bị mất, Bị rách, hoặc Bị hỏng.

Chủ đầu tư có thể đề nghị cơ quan chức năng cấp lại với bộ hồ sơ tối giản bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp lại theo mẫu.

• Bản gốc hoặc bản sao giấy phép cũ (chỉ nộp trong trường hợp giấy phép bị rách, hỏng và vẫn còn lưu giữ được).

Các trường hợp bị thu hồi và hủy giấy phép xây dựng

Cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc thu hồi lại giấy phép đã ban hành trong các bối cảnh:

• Phát hiện việc cấp giấy phép sai quy định pháp luật.

• Chủ đầu tư cố tình không triển khai các biện pháp khắc phục sai phạm, vi phạm xây dựng theo văn bản yêu cầu của cơ quan quản lý.

• Biện pháp cưỡng chế: Nếu quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư không chấp hành việc giao nộp lại giấy phép bị thu hồi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định hủy giấy phép xây dựng đó theo pháp luật.

Bản chất và điều kiện của giấy phép xây dựng có thời hạn

Loại giấy phép này được phê duyệt cấp riêng cho các công trình nằm trong phạm vi khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt, tuy nhiên cơ quan chức năng chưa tiến hành thực hiện kế hoạch thu hồi hay triển khai quy hoạch đó trên thực tế.

Mọi điều kiện xét duyệt cũng như mốc thời gian cụ thể của giấy phép sẽ căn cứ sát sao vào:

• Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

• Các văn bản, quyết định phân cấp thẩm quyền riêng biệt của từng địa phương.

Lựa chọn hình thức nộp hồ sơ hành chính

Để tối ưu hóa thủ tục hành chính, người dân có thể linh hoạt chọn lựa các kênh giao dịch sau:

• Kênh ưu tiên tối đa: Thực hiện nộp hồ sơ trực tuyến toàn trình thông qua hệ thống của Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

• Kênh truyền thống: Giao dịch trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của cơ quan có thẩm quyền hoặc thực hiện chuyển phát hồ sơ thông qua đường bưu điện.

Thời gian cơ quan chức năng giải quyết thủ tục

Thời hạn xử lý và trả kết quả cho từng loại thủ tục hành chính liên quan đến giấy phép xây dựng được ấn định chi tiết tại bảng thống kê dưới đây:

Loại thủ tục hành chính	Thời hạn xử lý quy định
Thủ tục cấp phép mới	07 ngày làm việc
Thủ tục điều chỉnh giấy phép	07 ngày làm việc
Thủ tục sửa chữa công trình	07 ngày làm việc
Thủ tục di dời công trình	07 ngày làm việc
Thủ tục cấp phép có thời hạn	07 ngày làm việc
Thủ tục gia hạn giấy phép	05 ngày làm việc
Thủ tục cấp lại giấy phép	05 ngày làm việc

Quy trình 7 bước xử lý hồ sơ tại cơ quan nhà nước

Quy trình thụ lý hồ sơ của cơ quan quản lý được vận hành khép kín theo trình tự các bước:

• Bước 1: Cơ quan chức năng thực hiện tiếp nhận hồ sơ từ người dân.

• Bước 2: Bộ phận chuyên môn tiến hành kiểm tra tính hợp lệ về mặt hình thức của các văn bản.

• Bước 3: Chuyên viên thực hiện thẩm định chuyên sâu nội dung hồ sơ.

• Bước 4: Tổ chức hoạt động kiểm tra thực địa tại khu đất xây dựng (chỉ triển khai khi xét thấy thực sự cần thiết).

• Bước 5: Tổ chức lấy ý kiến phối hợp từ các ban ngành, cơ quan liên quan (nếu phát sinh nội dung cần làm rõ).

• Bước 6: Phát hành văn bản thông báo hướng dẫn bổ sung hồ sơ gửi chủ đầu tư (trong trường hợp hồ sơ còn thiếu sót).

• Bước 7: Ban hành quyết định chính thức: Phê duyệt cấp phép hoặc ra văn bản từ chối có nêu rõ lý do.

Công tác quản lý trật tự xây dựng

Về mặt địa bàn, UBND cấp xã là đơn vị chịu trách nhiệm toàn diện trong việc theo dõi, giám sát và quản lý trật tự xây dựng đối với nhóm công trình gồm: Nhà ở riêng lẻ, Công trình cấp III, và Công trình cấp IV.

Trách nhiệm giám sát của cơ quan quản lý được thực hiện xuyên suốt qua 3 giai đoạn:

1. Thời điểm công trình bắt đầu khởi công.

2. Suốt tiến trình thi công xây dựng trên thực địa.

3. Cho đến giai đoạn nghiệm thu hoàn thành và đưa công trình vào vận hành, sử dụng.

Nội dung kiểm tra chi tiết của UBND cấp xã

Khi tiến hành thanh tra, kiểm tra thực tế tại công trình, cán bộ UBND cấp xã sẽ tập trung rà soát các nội dung pháp lý sau:

• Kiểm tra việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện khởi công theo luật định.

• Kiểm tra tính hợp pháp của giấy phép xây dựng.

• Đối chiếu hiện trạng thi công xem có bảo đảm xây đúng giấy phép hay không.

• Xem xét các tiêu chí, điều kiện đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

• Đánh giá tính tương thích và sự phù hợp với quy hoạch chung.

• Kiểm tra tính đồng bộ của hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

Biện pháp xử lý đối với các hành vi vi phạm trật tự xây dựng

Khi phát hiện các dấu hiệu hoặc hành vi sai phạm tại công trình, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng quy trình xử lý nghiêm ngặt:

• Lập tức phát hành yêu cầu dừng thi công toàn bộ công trình.

• Tổ chức lực lượng giám sát chặt chẽ việc chấp hành lệnh dừng thi công.

• Thiết lập bộ hồ sơ xử lý vi phạm hành chính theo đúng quy định pháp luật.

• Tiến hành áp dụng các biện pháp cưỡng chế phá dỡ theo quy định trong trường hợp chủ đầu tư cố tình không chấp hành.

Trách nhiệm của chủ sở hữu trong quản lý thi công

Trong suốt vòng đời xây dựng ngôi nhà, chủ sở hữu (hoặc chủ đầu tư) phải gánh vác các nghĩa vụ sau:

• Đứng ra tổ chức và điều hành hoạt động thi công.

• Thực hiện hoặc thuê nhân sự giám sát thi công chặt chẽ.

• Chịu trách nhiệm bảo đảm an toàn lao động tuyệt đối trên công trường.

• Triển khai các biện pháp bảo vệ, giữ an toàn cho toàn bộ hệ thống công trình lân cận.

• Nhà nước đồng thời khuyến khích các chủ nhà chủ động thiết lập và lưu trữ khoa học bộ hồ sơ hoàn công của công trình.

Quy định về việc kiểm tra nghiệm thu của cơ quan Nhà nước

Người dân cần lưu ý, không phải mọi công trình xây dựng đều phải qua bước kiểm tra nghiệm thu từ cơ quan quản lý đất đai, xây dựng. Thủ tục kiểm tra nghiệm thu này chỉ được áp dụng giới hạn đối với:

• Các công trình trọng điểm, thuộc danh mục quan trọng quốc gia.

• Công trình sở hữu quy mô xây dựng lớn hoặc áp dụng giải pháp kỹ thuật phức tạp.

• Công trình có mức độ ảnh hưởng diện rộng tới sự an toàn của cộng đồng cư dân.

• Khẳng định pháp lý: Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ thông thường sẽ hoàn toàn không thuộc diện phải chịu sự kiểm tra nghiệm thu từ cơ quan nhà nước, trừ trường hợp đặc biệt ngôi nhà đó tự đáp ứng các tiêu chí quy mô lớn hoặc phức tạp nêu trên.

Kết luận: Những điểm mấu chốt gia chủ bắt buộc phải nhớ

Để quá trình xây dựng tổ ấm diễn ra thuận lợi từ ngày 01/7/2026, các chủ hộ cần đặc biệt lưu tâm đến 5 điểm cốt lõi sau:

1. UBND cấp xã trở thành đầu mối chính thực hiện thẩm quyền cấp phép xây dựng đối với loại hình nhà ở riêng lẻ.

2. Thời gian xử lý hồ sơ cấp mới được tinh giản tối đa, chỉ còn 07 ngày làm việc tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Người dân được khuyến khích và ưu tiên nộp hồ sơ trực tuyến thông qua hệ thống Cổng Dịch vụ công Quốc gia để tiết kiệm thời gian.

4. Gia chủ được quyền tự thiết kế bản vẽ kỹ thuật nếu ngôi nhà thỏa mãn đồng thời: quy mô dưới 3 tầng, không thiết kế tầng hầm, diện tích sàn xây dựng dưới 250 m² và tổng chiều cao công trình dưới 12 m.

5. Cơ quan quản lý nhà nước sẽ không tiến hành kiểm tra nghiệm thu đối với phần lớn các công trình nhà ở riêng lẻ thông thường; hoạt động này chỉ khu biệt cho các công trình quy mô lớn hoặc tác động mạnh đến an toàn cộng đồng.