Thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm mới nhất 2026

Thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm cần được thực hiện đồng thời với việc kiểm tra quy hoạch, điều kiện đất đai, thiết kế xây dựng và các yêu cầu bảo đảm an toàn cho công trình liền kề. Từ ngày 01/07/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã có hiệu lực, kéo theo nhiều thay đổi về thẩm quyền, hồ sơ và phương thức cấp giấy phép xây dựng.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà phố, nhà ở riêng lẻ hoặc công trình có tầng hầm, chủ đầu tư nên kiểm tra điều kiện cấp phép trước khi triển khai thiết kế và đào đất. Việc này giúp hạn chế tình trạng thiết kế xong nhưng không phù hợp quy hoạch, phải điều chỉnh bản vẽ hoặc phát sinh rủi ro đối với nhà liền kề.

Thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm nhà ở riêng lẻ đòi hỏi chủ đầu tư nộp hồ sơ gồm đơn đề nghị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế móng/hầm, báo cáo khảo sát địa chất và phương án an toàn công trình lân cận. Hồ sơ nộp tại Bộ phận 1 cửa UBND cấp xã/phường hoặc Cổng dịch vụ công trực tuyến. Thời gian xử lý từ 15 đến 20 ngày làm việc.

Xây dựng tầng hầm có phải xin giấy phép xây dựng không?

Tầng hầm là một bộ phận của công trình xây dựng nên khi công trình thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng, nội dung tầng hầm phải được thể hiện trong hồ sơ thiết kế và giấy phép được cấp. Không nên hiểu rằng có thể xây phần nhà phía trên trước rồi tự ý đào thêm tầng hầm sau khi đã được cấp phép.

Theo Luật Xây dựng 2025, cơ chế quản lý giấy phép xây dựng được đơn giản hóa theo hướng cơ quan nhà nước kiểm soát các nội dung cần thiết về quy hoạch, đất đai, an toàn xây dựng và các yêu cầu liên quan; đồng thời mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Do đó, trước khi xác định có phải làm thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm hay không, cần kiểm tra đồng thời:

• Công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không.
• Công trình có phù hợp mục đích sử dụng đất hay không.
• Khu đất có phù hợp quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc áp dụng tại địa phương hay không.
• Phương án tầng hầm có bảo đảm an toàn chịu lực và an toàn cho công trình lân cận hay không.
• Công trình có thuộc trường hợp phải thực hiện các thủ tục chuyên ngành khác về PCCC, môi trường hoặc hạ tầng kỹ thuật hay không.

Với nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư, việc xây tầng hầm thường cần được xem xét ngay từ giai đoạn lập phương án thiết kế để bảo đảm toàn bộ phần nổi và phần ngầm được thể hiện thống nhất.

Điều kiện cấp phép xây dựng tầng hầm năm 2026

Không có một con số chung áp dụng cho mọi công trình về số tầng hầm hoặc chiều sâu tầng hầm. Khả năng xây dựng tầng hầm phụ thuộc vào quy hoạch, điều kiện khu đất, thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật có liên quan.

Phù hợp với mục đích sử dụng đất

Một trong những điều kiện quan trọng khi cấp giấy phép xây dựng là công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định.

Chủ nhà cần kiểm tra giấy tờ hợp pháp về đất đai trước khi lập thiết kế. Nếu thông tin về loại đất, ranh giới, diện tích hoặc quyền sử dụng đất có vấn đề thì hồ sơ cấp phép có thể phải bổ sung hoặc điều chỉnh.

Phù hợp quy hoạch và quy chế kiến trúc

Phương án tầng hầm phải phù hợp với quy hoạch và các quy định quản lý kiến trúc áp dụng tại khu vực.

Các yếu tố cần kiểm tra có thể bao gồm:

• Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
• Ranh giới khu đất.
• Mật độ xây dựng.
• Cao độ nền và cao độ công trình.
• Khoảng lùi.
• Quy định về hình thức kiến trúc.
• Quy định liên quan đến tầng hầm, bán hầm, ram dốc nếu địa phương có quy định cụ thể.

Vì vậy, không nên áp dụng máy móc quy định của một thành phố cho tất cả các địa phương.

Đảm bảo an toàn cho công trình và nhà liền kề

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với nhà phố có tầng hầm.

Khi đào sâu xuống đất, việc thi công có thể tác động đến nền móng của nhà bên cạnh, đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước hoặc các công trình kỹ thuật ngầm.

Phương án thiết kế và thi công cần tính đến:

• Điều kiện địa chất.
• Mực nước ngầm.
• Chiều sâu đào.
• Khoảng cách đến móng công trình lân cận.
• Giải pháp chống đỡ vách đào.
• Giải pháp chống sạt lở.
• Thoát nước trong quá trình thi công.
• Chống thấm tầng hầm.
• Quan trắc lún, nghiêng hoặc chuyển vị khi cần thiết.

Luật Xây dựng 2025 tiếp tục nhấn mạnh trách nhiệm bảo đảm an toàn công trình, an toàn cho công trình lân cận và trách nhiệm của các chủ thể tham gia thiết kế, thi công xây dựng.

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng tầng hầm gồm những gì?

Tùy loại công trình và trường hợp cụ thể, hồ sơ có thể khác nhau. Đối với nhà ở riêng lẻ, chủ nhà cần chuẩn bị các nhóm tài liệu cơ bản sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Đơn được lập theo mẫu áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ và phải thể hiện đầy đủ thông tin về chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô công trình và các nội dung đề nghị cấp phép.

Giấy tờ hợp pháp về đất đai

Hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác theo quy định.

Thông tin trên giấy tờ đất cần được kiểm tra với hiện trạng và phương án thiết kế, đặc biệt là:

• Diện tích đất.
• Kích thước các cạnh.
• Ranh giới.
• Mục đích sử dụng đất.
• Vị trí công trình.

Từ ngày 01/07/2026, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định mới tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Bản vẽ thiết kế xây dựng

Đây là thành phần quan trọng đối với công trình có tầng hầm.

Bản vẽ cần thể hiện đầy đủ các thông tin cần thiết để cơ quan có thẩm quyền xem xét phương án xây dựng, trong đó có phần tầng hầm.

Hồ sơ khảo sát và giải pháp kỹ thuật liên quan

Đối với công trình có điều kiện thi công phức tạp, đặc biệt là tầng hầm sâu hoặc nằm sát công trình hiện hữu, cần xem xét hồ sơ khảo sát địa chất, giải pháp kết cấu và biện pháp bảo đảm an toàn.

Không nên coi việc khảo sát địa chất chỉ là thủ tục giấy tờ. Kết quả khảo sát là cơ sở quan trọng để kỹ sư lựa chọn giải pháp móng, tường/vách tầng hầm, chống đỡ và xử lý nước ngầm.

Bản vẽ xin phép xây dựng tầng hầm cần thể hiện những gì?

Một bộ bản vẽ có tầng hầm cần được thiết kế thống nhất giữa kiến trúc và kết cấu.

Các nội dung thường cần quan tâm gồm:

• Mặt bằng tổng thể công trình.
• Mặt bằng các tầng.
• Mặt bằng tầng hầm.
• Mặt bằng móng.
• Mặt cắt công trình.
• Cao độ tầng hầm và các tầng.
• Vị trí ram dốc.
• Kích thước và vị trí tường/vách hầm.
• Giải pháp kết cấu móng.
• Hệ thống thoát nước.
• Các thông tin liên quan đến ranh đất và công trình xung quanh.

Đối với nhà phố, phần ram dốc tầng hầm cũng cần được tính toán ngay trong thiết kế. Không nên chỉ quan tâm diện tích sử dụng bên trong mà bỏ qua chiều dài ram dốc, độ dốc, khả năng thoát nước và sự phù hợp với không gian phía trước nhà.

Thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm gồm những bước nào?

Bước 1: Kiểm tra điều kiện khu đất

Trước khi lập hồ sơ, cần kiểm tra giấy tờ đất, quy hoạch và các thông số quản lý kiến trúc có liên quan.

Đây là bước giúp xác định sơ bộ công trình có khả năng xây tầng hầm hay cần điều chỉnh phương án.

Bước 2: Khảo sát hiện trạng

Đối với nhà phố, cần khảo sát hiện trạng khu đất và các công trình liền kề.

Nếu dự kiến đào sâu, nên xem xét điều kiện địa chất, mực nước ngầm và tình trạng móng của các công trình xung quanh để lựa chọn giải pháp thi công phù hợp.

Bước 3: Lập thiết kế

Kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu triển khai phương án tầng hầm đồng bộ với công trình phía trên.

Thiết kế cần giải quyết cả nhu cầu sử dụng và yêu cầu kỹ thuật như kết cấu, chống thấm, thoát nước, thông gió, giao thông lên xuống và an toàn.

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ xin phép

Chủ đầu tư hoàn thiện đơn đề nghị, giấy tờ đất đai, bản vẽ và các tài liệu khác theo trường hợp cụ thể.

Bước 5: Nộp hồ sơ

Từ ngày 01/07/2026, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đã được phân cấp lại theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình thuộc phạm vi được giao, UBND cấp xã thực hiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định mới. Một số công trình thuộc trường hợp đặc thù vẫn thực hiện theo thẩm quyền khác.

Ngoài hình thức trực tiếp, Luật Xây dựng 2025 định hướng thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng trực tuyến toàn trình đối với các đối tượng thuộc diện cấp phép.

Bước 6: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ

Hồ sơ được kiểm tra về thành phần, điều kiện và các nội dung thuộc phạm vi giải quyết.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc cần điều chỉnh, chủ đầu tư thực hiện bổ sung theo yêu cầu.

Bước 7: Nhận giấy phép xây dựng

Sau khi hồ sơ đáp ứng điều kiện, chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được cấp phép theo quy định.

Xin giấy phép xây dựng tầng hầm ở đâu?

Đây là nội dung cần đặc biệt lưu ý vì thẩm quyền cấp phép đã thay đổi từ ngày 01/07/2026.

Theo quy định mới, UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý theo phạm vi được pháp luật quy định. Một số công trình thuộc khu chức năng hoặc trường hợp đặc thù có thể thuộc thẩm quyền của cơ quan khác.

Do đó, nếu đang tìm thông tin “xin giấy phép xây dựng tầng hầm tại đâu”, không nên mặc định phải nộp tại UBND quận/huyện như các hướng dẫn trước đây.

Đối với từng khu đất cụ thể, cần xác định:

1. Địa điểm xây dựng.
2. Loại công trình.
3. Cấp công trình.
4. Có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không.
5. Cơ quan được giao thẩm quyền cấp phép theo quy định hiện hành.

Thời gian cấp phép xây dựng tầng hầm bao lâu?

Theo định hướng cải cách thủ tục hành chính của Luật Xây dựng 2025, thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng được rút ngắn đáng kể so với quy định trước đây. Các quy định mới hướng tới việc đơn giản hóa hồ sơ, tăng trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế và thực hiện thủ tục trực tuyến.

Vì vậy, khi lập kế hoạch, chủ đầu tư cần tính thời gian từ lúc hoàn thiện thiết kế, chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận kết quả, thay vì chỉ tính thời gian cơ quan nhà nước xử lý.

Lưu ý: Thời hạn giải quyết được tính theo quy định đối với hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ phải bổ sung, điều chỉnh hoặc phát sinh yêu cầu liên quan đến quy hoạch, thiết kế và điều kiện an toàn thì thời gian thực tế có thể kéo dài hơn.

Những lưu ý quan trọng khi xây tầng hầm nhà phố

Không tự ý đào tầng hầm sau khi đã được cấp phép

Nếu giấy phép xây dựng không thể hiện tầng hầm nhưng chủ nhà tự ý đào thêm, công trình có nguy cơ phát sinh vi phạm về xây dựng.

Phương án tầng hầm nên được xác định ngay từ đầu và thể hiện trong hồ sơ thiết kế xin phép.

Kiểm tra nhà liền kề trước khi đào

Đây là bước rất quan trọng đối với nhà phố xây chen.

Nên khảo sát và ghi nhận hiện trạng các công trình xung quanh trước khi thi công, đặc biệt trong trường hợp nhà bên cạnh đã xây dựng lâu năm hoặc có kết cấu móng nông.

Không xem nhẹ khảo sát địa chất

Tầng hầm nằm dưới mặt đất nên chịu tác động trực tiếp của điều kiện địa chất và nước ngầm.

Khảo sát tốt giúp kỹ sư có cơ sở lựa chọn giải pháp móng, vách hầm, chống đỡ và chống thấm phù hợp.

Tính toán giải pháp chống sạt và chống đỡ

Khi đào sâu trong khu dân cư, đất xung quanh có thể gây áp lực lên hệ thống chống đỡ. Nếu không có phương án phù hợp, nguy cơ sạt thành hố đào, lún hoặc ảnh hưởng công trình bên cạnh có thể xảy ra.

Bố trí hệ thống thoát nước

Tầng hầm cần có giải pháp thu và thoát nước phù hợp. Đặc biệt cần tính đến tình huống mưa lớn, nước ngầm hoặc nước từ ram dốc chảy xuống.

Không áp dụng máy móc một con số về số tầng hầm hoặc chiều sâu

Số tầng hầm và chiều sâu hầm không nên được xác định chỉ dựa trên một thông tin chung trên Internet.

Cần căn cứ vào quy hoạch, quy chế kiến trúc, hiện trạng khu đất, thiết kế và điều kiện kỹ thuật cụ thể. Đây cũng là lý do chủ nhà nên kiểm tra pháp lý và thiết kế trước khi quyết định đào tầng hầm.

Chi phí xin giấy phép xây dựng tầng hầm gồm những khoản nào?

Chi phí thực hiện thủ tục có thể gồm nhiều khoản khác nhau tùy trường hợp:

• Lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định của địa phương.
• Chi phí khảo sát hiện trạng.
• Chi phí khảo sát địa chất nếu cần.
• Chi phí thiết kế kiến trúc.
• Chi phí thiết kế kết cấu tầng hầm.
• Chi phí lập hồ sơ xin phép.
• Chi phí dịch vụ tư vấn, đại diện thực hiện thủ tục nếu thuê đơn vị chuyên nghiệp.

Vì vậy, không nên chỉ hỏi “lệ phí xin phép tầng hầm bao nhiêu” mà cần phân biệt lệ phí nhà nước với chi phí thiết kế và dịch vụ tư vấn.

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tầng hầm tại Trường Lũy

Đối với nhà ở riêng lẻ, nhà phố hoặc công trình có tầng hầm, Trường Lũy hỗ trợ chủ đầu tư kiểm tra điều kiện và chuẩn bị hồ sơ theo quy định hiện hành.

Quy trình tư vấn có thể bao gồm:

• Kiểm tra thông tin khu đất.
• Tư vấn điều kiện xây dựng tầng hầm.
• Kiểm tra quy hoạch và các yêu cầu kiến trúc liên quan.
• Tư vấn phương án thiết kế.
• Phối hợp lập bản vẽ xin phép.
• Kiểm tra thành phần hồ sơ.
• Hỗ trợ nộp hồ sơ.
• Theo dõi quá trình xử lý.
• Hỗ trợ bổ sung, điều chỉnh hồ sơ khi có yêu cầu.
• Bàn giao giấy phép và hồ sơ sau khi hoàn tất.

Với công trình xây chen, Trường Lũy đặc biệt chú trọng các vấn đề liên quan đến kết cấu, khảo sát địa chất, chống sạt lở, chống thấm và bảo vệ công trình liền kề. Đây là những yếu tố cần được tính toán từ giai đoạn thiết kế thay vì xử lý sau khi đã bắt đầu đào đất.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm

1. Nhà phố có tầng hầm có phải xin giấy phép xây dựng không?

• Nếu công trình thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng thì tầng hầm phải được thể hiện trong hồ sơ thiết kế và giấy phép. Trước khi xây dựng cần kiểm tra cả trường hợp miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2025.

2. Nhà phố được xây bao nhiêu tầng hầm?

• Không nên áp dụng một con số cố định cho mọi nhà phố. Số tầng hầm cần được xem xét theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế, điều kiện khu đất và yêu cầu an toàn của công trình.

3. Chiều sâu tầng hầm được phép xây bao nhiêu?

• Chiều sâu tầng hầm phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cao độ, quy hoạch, kết cấu, địa chất, mực nước ngầm và công trình lân cận. Vì vậy, cần kiểm tra khu đất cụ thể trước khi đưa ra phương án.

4. Xây tầng hầm có cần khảo sát địa chất không?

• Đối với công trình có tầng hầm, đặc biệt là tầng hầm sâu hoặc nằm sát công trình hiện hữu, khảo sát địa chất có ý nghĩa rất quan trọng để phục vụ thiết kế móng, vách hầm và phương án thi công an toàn.

5. Có thể xin giấy phép xây dựng tầng hầm online không?

• Pháp luật xây dựng mới định hướng thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng trực tuyến toàn trình đối với các đối tượng thuộc diện cấp phép. Việc thực hiện cụ thể phụ thuộc hệ thống dịch vụ công và quy trình áp dụng tại cơ quan có thẩm quyền.

6. Xin giấy phép xây dựng tầng hầm mất bao lâu?

• Thời gian giải quyết được xác định theo quy định hiện hành đối với hồ sơ hợp lệ. Chủ đầu tư nên phân biệt thời gian cơ quan nhà nước giải quyết với thời gian chuẩn bị thiết kế, hoàn thiện hồ sơ và thời gian bổ sung nếu hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu.

Kết luận

Thủ tục cấp phép xây dựng tầng hầm không chỉ đơn thuần là chuẩn bị đơn xin phép và bản vẽ. Để công trình được triển khai thuận lợi, chủ đầu tư cần kiểm tra từ đầu về đất đai, quy hoạch, thiết kế, số tầng hầm, cao độ, kết cấu, địa chất, thoát nước và an toàn cho công trình liền kề.

Đặc biệt, từ 01/07/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã tạo ra khung pháp lý mới về quản lý hoạt động xây dựng và cấp giấy phép xây dựng. Vì vậy, các thông tin cũ về cơ quan cấp phép, hồ sơ và quy trình cần được đối chiếu lại trước khi áp dụng.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà phố có tầng hầm, nhà ở riêng lẻ hoặc công trình có tầng hầm tại Bình Dương, Trường Lũy có thể hỗ trợ kiểm tra điều kiện, tư vấn phương án và chuẩn bị hồ sơ xin phép phù hợp với quy định hiện hành.

Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:

Hotline: 0907 622 626 Mrs Như

Email: xaydungtruongluy@gmail.com

Website: tuvanxaydungtruongluy.com

Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố Phú Lợi 3, phường Phú Lợi, Tp. Hồ Chí Minh