Thông tư số 36/2026/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, quy định chi tiết phương pháp lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, thay thế Thông tư số 11/2021/TT-BXD.
Văn bản gồm 07 phụ lục hướng dẫn xác định tổng mức đầu tư, dự toán và quản lý định mức xây dựng.
Tổng quan về Thông tư số 36/2026/TT-BXD
| Số ký hiệu | 36/2026/TT-BXD |
| Ngày ban hành | 26-06-2026 |
| Ngày có hiệu lực | 01-07-2026 |
| Loại văn bản | Thông tư |
| Cơ quan ban hành | Bộ Xây dựng |
| Người ký | Bùi Xuân Dũng |
| Trích yếu | Hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng |
| Tài liệu đính kèm |
Thời gian có hiệu lực và Văn bản thay thế
Thông tư số 36/2026/TT-BXD chính thức được Bộ Xây dựng ban hành và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2026. Đây là văn bản pháp quy quan trọng bậc nhất trong năm 2026 thuộc lĩnh vực quản lý kinh tế xây dựng, trực tiếp thay thế cho Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021.
Việc ban hành Thông tư 36/2026/TT-BXD nhằm mục đích đồng bộ hóa hệ thống pháp luật, cập nhật các biến động thực tế của thị trường vật liệu, nhân công và ca máy, đồng thời tinh giản quy trình lập, phê duyệt dự toán dự án đầu tư xây dựng trong kỷ nguyên số.
Đối tượng áp dụng và Phạm vi điều chỉnh
Về phạm vi điều chỉnh, Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn chi tiết về phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình, giá gói thầu xây dựng, định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
Về đối tượng áp dụng, thông tư này bắt buộc áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến quản lý chi phí đầu tư xây dựng các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, các tổ chức và cá nhân được khuyến khích áp dụng các quy định tại thông tư này để quản lý chi phí một cách tối ưu và minh bạch.
Các điểm mới cốt lõi trong Thông tư 36/2026/TT-BXD
Để giúp các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu dễ dàng nắm bắt sự thay đổi của khung pháp lý mới, bảng so sánh dưới đây sẽ làm rõ các điểm cải tiến của Thông tư 36/2026/TT-BXD so với Thông tư 11/2021/TT-BXD cũ.
| Tiêu chí so sánh | Thông tư 11/2021/TT-BXD (Cũ) | Thông tư 36/2026/TT-BXD (Mới từ 2026) |
| Phương pháp tính dự toán | Phụ thuộc nhiều vào hệ thống định mức cũ, quy trình điều chỉnh khi giá vật liệu biến động lớn còn chậm. | Tối ưu hóa phương pháp cập nhật giá trực tiếp, linh hoạt theo dữ liệu thị trường thực tế của địa phương. |
| Quản lý chi phí tư vấn | Tính toán theo tỷ lệ phần trăm cố định, chưa bao phủ hết các chi phí công nghệ mới (BIM, AI trong thiết kế). | Bổ sung hệ số điều chỉnh chi phí tư vấn ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) và các công nghệ số. |
| Hệ thống phụ lục hướng dẫn | Gồm nhiều bảng biểu phân tán, gây khó khăn cho việc lập lập trình hóa hoặc đồng bộ dữ liệu Excel. | Chuẩn hóa cấu trúc dữ liệu thành 07 Phụ lục mạch lạc, tối ưu cho các phần mềm dự toán và AI trích xuất. |
| Xử lý dự phòng chi phí | Công thức tính toán trượt giá dựa trên chỉ số cũ, chưa sát với diễn biến lạm phát chu kỳ mới. | Cập nhật công thức tính chỉ số giá xây dựng chuẩn xác hơn, giảm thiểu sai số cho các dự án dài hạn. |
Quy định về xác định sơ bộ tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng
Phương pháp lập sơ bộ tổng mức đầu tư mới nhất
Theo quy định mới tại Thông tư 36/2026/TT-BXD, việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư trong giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được thực hiện dựa trên một trong bốn phương pháp hoặc kết hợp các phương pháp sau:
-
Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở, khối lượng cốt lõi tự tính toán và hệ thống suất vốn đầu tư được Bộ Xây dựng công bố cập nhật đến năm 2026.
-
Phương pháp 2: Xác định từ dữ liệu chi phí của các công trình tương tự đã và đang thực hiện có quy mô, công năng tương đương, có điều chỉnh về quy mô, địa điểm và thời điểm xây dựng.
-
Phương pháp 3: Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành.
-
Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên để đảm bảo tính khả thi cao nhất cho dòng vốn đầu tư công.
Khác với quy định cũ, Thông tư 36 yêu cầu phần chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá phải được tính toán dựa trên tốc độ tăng chỉ số giá xây dựng bình quân của tối thiểu 5 năm gần nhất tại địa phương triển khai dự án, nhằm ngăn chặn tình trạng đội vốn nghiêm trọng khi dự án bước vào giai đoạn đấu thầu.
Quy trình thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh dự toán gói thầu
Dự toán gói thầu xây dựng là chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu được xác định trong giai đoạn thực hiện dự án. Thông tư 36/2026/TT-BXD đưa ra quy trình 3 bước nghiêm ngặt nhưng tối ưu thời gian cho việc thẩm định và phê duyệt:
-
Bước 1: Lập dự toán: Đơn vị tư vấn căn cứ vào khối lượng thiết kế kỹ thuật (hoặc thiết kế bản vẽ thi công), hệ thống định mức kinh tế kỹ thuật và đơn giá xây dựng chi tiết của địa phương để lập dự toán gói thầu.
-
Bước 2: Thẩm định nội bộ và Thẩm định chuyên môn: Chủ đầu tư tổ chức thẩm định hoặc thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra trước khi trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo phân cấp công trình.
-
Bước 3: Phê duyệt và Điều chỉnh: Người quyết định đầu tư hoặc Chủ đầu tư (theo ủy quyền) phê duyệt dự toán. Việc điều chỉnh dự toán gói thầu chỉ được thực hiện trong các trường hợp bất khả kháng do thiên tai, thay đổi địa chất khách quan, hoặc khi giá nguyên nhiên vật liệu biến động vượt ngoài khung kiểm soát của chi phí dự phòng trượt giá đã duyệt.
Quản lý hệ thống định mức, giá vật liệu và nhân công xây dựng
Nguyên tắc xác định giá ca máy và nhân công năm 2026
Giá nhân công xây dựng và giá ca máy thi công ban hành theo Thông tư 36/2026/TT-BXD phải phản ánh chính xác mặt bằng giá trị lao động và chi phí vận hành thiết bị thực tế trên thị trường. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm khảo sát, tổng hợp và công bố định kỳ (hàng quý hoặc hàng tháng nếu thị trường biến động mạnh) giá nhân công theo từng nhóm thợ (thợ phổ thông, thợ cơ khí, tài xế máy chuyên dụng).
Đối với giá ca máy, công thức tính toán khấu hao, chi phí sửa chữa, chi phí nhiên liệu và năng lượng đã được cập nhật tỷ suất tiêu hao mới phù hợp với các dòng máy xây dựng hiện đại áp dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng.
Việc áp dụng đơn giá ca máy mới này giúp các nhà thầu phản ánh đúng chi phí thực tế, tránh tình trạng lỗ do đơn giá nhà nước quá thấp so với chi phí vận hành thực tế tại công trường.
Cách tính chỉ số giá xây dựng theo quy định mới
Chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng công trình theo thời gian. Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn phương pháp tính chỉ số giá xây dựng dựa trên việc lựa chọn danh mục công trình đại diện, danh mục vật liệu xây dựng phổ biến và cơ cấu chi phí (chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công).
Sở Xây dựng các địa phương là cơ quan chủ trì tính toán và công bố chỉ số giá xây dựng trên địa bàn quản lý. Chỉ số này là căn cứ pháp lý duy nhất để các dự án thực hiện điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng theo hình thức đơn giá điều chỉnh, giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu thi công trước các cơn sốt giá nguyên vật liệu đầu vào.
Chi tiết hệ thống 07 Phụ lục kèm theo Thông tư 36/2026/TT-BXD
Hệ thống phụ lục của Thông tư 36/2026/TT-BXD được tái cấu trúc hoàn chỉnh nhằm phục vụ đắc lực cho công tác số hóa ngành xây dựng. Dưới đây là danh sách chi tiết nội dung hướng dẫn của từng phụ lục:
-
Phụ lục I: Phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng công trình.
-
Phụ lục II: Phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình, dự toán chi phí các gói thầu thi công.
-
Phụ lục III: Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý định mức dự toán xây dựng mới, định mức đặc thù của địa phương hoặc dự án.
-
Phụ lục IV: Phương pháp xác định giá vật liệu xây dựng, đơn giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công.
-
Phụ lục V: Phương pháp tính toán và công bố chỉ số giá xây dựng định kỳ của các cơ quan quản lý.
-
Phụ lục VI: Phương pháp xác định chi phí khảo sát xây dựng, chi phí tư vấn đầu tư (bao gồm cả chi phí ứng dụng mô hình kỹ thuật số BIM).
-
Phụ lục VII: Hệ thống biểu mẫu, báo cáo thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư và dự toán gói thầu xây dựng.
Quy định chuyển tiếp áp dụng Thông tư 36/2026/TT-BXD
Một trong những vấn đề được các ban quản lý dự án quan tâm nhất chính là điều khoản chuyển tiếp khi Thông tư 36/2026/TT-BXD có hiệu lực vào ngày 01/07/2026. Bộ Xây dựng đưa ra các nguyên tắc xử lý rõ ràng như sau:
-
Trường hợp 1: Các dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt tổng mức đầu tư và dự toán trước ngày 01/07/2026 thì tiếp tục thực hiện quản lý chi phí theo các quy định của Thông tư số 11/2021/TT-BXD. Không bắt buộc phải lập lại dự toán theo Thông tư 36, trừ trường hợp chủ đầu tư thấy việc áp dụng thông tư mới đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn cho dự án và chưa phát hành hồ sơ mời thầu.
-
Trường hợp 2: Các gói thầu chưa phát hành hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu trước ngày 01/07/2026 phải tiến hành rà soát, cập nhật lại dự toán gói thầu theo quy định của Thông tư 36/2026/TT-BXD để làm căn cứ xác định giá gói thầu trong hồ sơ mời thầu.
-
Trường hợp 3: Đối với các gói thầu đã mở thầu hoặc đang trong quá trình thương thảo, hoàn thiện hợp đồng trước ngày 01/07/2026, kết quả đấu thầu và các điều khoản về quản lý chi phí vẫn được giữ nguyên theo hồ sơ mời thầu đã phát hành, việc thanh quyết toán sau này tuân thủ theo đúng điều khoản hợp đồng đã ký kết.
Câu hỏi thường gặp (FAQ) về Thông tư 36/2026/TT-BXD
Hồ sơ dự toán lập theo Thông tư 11/2021/TT-BXD nhưng chưa phê duyệt trước ngày 01/07/2026 thì phải xử lý thế nào?
- Theo quy định chuyển tiếp, các hồ sơ dự toán xây dựng đã lập nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01/07/2026 bắt buộc phải tiến hành rà soát, sửa đổi và cập nhật các hệ số chi phí, định mức theo đúng quy định tại Thông tư 36/2026/TT-BXD trước khi trình phê duyệt chính thức.
Chi phí ứng dụng BIM được tính toán thế nào trong Thông tư 36/2026/TT-BXD?
- Chi phí ứng dụng Building Information Modeling (BIM) hiện nay được quy định rõ tại Phụ lục VI của thông tư mới. Chi phí này được xác định bằng cách lập dự toán riêng hoặc áp dụng hệ số phần trăm cộng thêm vào chi phí thiết kế, chi phí quản lý dự án tùy thuộc vào mức độ áp dụng cấu phần dữ liệu BIM trong quá trình thiết kế và thi công xây dựng.
Có thể tải file Excel mẫu tính toán của 07 phụ lục ở đâu?
- Toàn văn văn bản kèm theo hệ thống biểu mẫu của 07 Phụ lục được đăng tải công khai trên Cổng Thông tin Điện tử Chính phủ và website chính thức của Bộ Xây dựng. Các đơn vị phần mềm dự toán uy tín tại Việt Nam cũng đã cập nhật toàn bộ hệ thống công thức này vào cơ sở dữ liệu kể từ tháng 07/2026 để người dùng tải về và áp dụng trực tiếp vào công việc.
Kết luận
Thông tư số 36/2026/TT-BXD đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại Việt Nam, mang lại cơ chế quản lý linh hoạt, minh bạch và tối ưu hơn cho toàn bộ ngành. Việc chuẩn hóa hệ thống 07 Phụ lục cùng các quy định rõ ràng về chi phí công nghệ mới như BIM không chỉ giúp đơn giản hóa quy trình lập dự toán, mà còn tạo nền tảng vững chắc cho việc số hóa dữ liệu ngành xây dựng.
Đối với các chủ đầu tư, ban quản lý dự án và các đơn vị tư vấn nhà thầu, việc chủ động nghiên cứu, nắm vững các quy định chuyển tiếp và phương pháp tính toán mới kể từ ngày 01/07/2026 là yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý, kiểm soát tốt dòng vốn và đẩy nhanh tiến độ giải ngân cho mọi công trình.
Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như
Email: xaydungtruongluy@gmail.com
Website: tuvanxaydungtruongluy.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố Phú Lợi 3, phường Phú Lợi, Tp. Hồ Chí Minh