Quyết định 1040/QĐ-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/06/2026 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Văn bản này công bố hệ thống 07 mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất, làm căn cứ pháp lý đồng bộ để các chủ đầu tư và nhà thầu đàm phán, ký kết và quản lý dự án.
Tổng quan về Quyết định 1040/QĐ-BXD năm 2026
Sự ra đời của Quyết định 1040/QĐ-BXD đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong tiến trình hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động xây dựng tại Việt Nam.
Văn bản này thiết lập một hành lang pháp lý chuẩn mực, minh bạch, giải quyết triệt để các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn ký kết hợp đồng thương mại ngành xây dựng những năm qua.
| Nội dung | Thông tin |
|---|---|
| Tên văn bản | Quyết định 1040/QĐ-BXD |
| Cơ quan ban hành | Bộ Xây dựng |
| Người ký | Bùi Xuân Dũng |
| Ngày ban hành | 26/06/2026 |
| Ngày có hiệu lực | 01/07/2026 |
| Mục đích | Công bố mẫu hợp đồng xây dựng có hiệu lực từ 1/7/2026. |
| Tài liệu đính kèm | Quyết định 1040/QĐ-BXD File Word |
Quyết định 1040/QĐ-BXD là gì và mốc thời gian hiệu lực
Quyết định 1040/QĐ-BXD là văn bản pháp lý chính thức do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ký ban hành nhằm ban hành kèm theo hệ thống mẫu hợp đồng xây dựng chuẩn hóa áp dụng trên phạm vi cả nước.
-
Ngày ban hành chính thức: 26/06/2026
-
Ngày chính thức có hiệu lực: 01/07/2026
-
Cơ quan ban hành: Bộ Xây dựng
Văn bản này không chỉ đơn thuần đưa ra các biểu mẫu tham khảo mà còn định hình lại phương thức thiết lập nghĩa vụ, quyền lợi và chia sẻ rủi ro giữa các chủ thể tham gia vào chuỗi cung ứng dịch vụ xây dựng, từ khâu chuẩn bị dự án cho đến khi bàn giao đưa vào sử dụng.
Căn cứ pháp lý cốt lõi ban hành Quyết định 1040
Hệ thống mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Quyết định 1040/QĐ-BXD được nghiên cứu và xây dựng dựa trên nền tảng các văn bản quy phạm pháp luật tối cao của ngành, đảm bảo tính thượng tôn pháp luật và không có sự chồng chéo:
-
Luật Xây dựng hiện hành: Các quy định nền tảng về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động đầu tư xây dựng.
-
Nghị định của Chính phủ về hợp đồng xây dựng: Quy định chi tiết các nguyên tắc ký kết, thực hiện, thay đổi và thanh lý hợp đồng.
-
Các Nghị định liên quan quản lý dự án, chi phí và chất lượng: Đảm bảo các điều khoản trong mẫu hợp đồng tương thích hoàn toàn với quy trình quản lý chi phí đầu tư, nghiệm thu chất lượng công trình và quản lý an toàn lao động hiện hành.
Chi tiết danh mục 07 mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất
Hệ thống mẫu hợp đồng ban hành theo Quyết định 1040/QĐ-BXD được chia làm 07 phụ lục cụ thể, phân tách rõ ràng theo từng loại hình công việc độc lập hoặc tích hợp trong dự án.
TẢI VÊ MẪU HỢP ĐỒNG FILE WORD TẠI ĐÂY
Nhóm mẫu hợp đồng tư vấn xây dựng (Phụ lục I đến Phụ lục V)
Nhóm hợp đồng tư vấn đóng vai trò then chốt trong giai đoạn chuẩn bị và bổ trợ quản lý thực hiện dự án. Quyết định 1040/QĐ-BXD đã chuẩn hóa 05 mẫu hợp đồng tư vấn riêng biệt:
-
Phụ lục I: Mẫu hợp đồng tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng. Áp dụng cho giai đoạn chuẩn bị dự án, định hình quy mô, phương án kỹ thuật và hiệu quả đầu tư.
-
Phụ lục II: Mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng. Quy định chi tiết về quyền sở hữu trí tuệ đối với hồ sơ thiết kế, trách nhiệm bảo hiểm nghề nghiệp và số lần chỉnh sửa theo yêu cầu của cơ quan thẩm định.
-
Phụ lục III: Mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án. Xác định rõ phạm vi ủy quyền của chủ đầu tư cho đơn vị tư vấn trong việc điều phối, giám sát tiến độ tổng thể.
-
Phụ lục IV: Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình. Nhấn mạnh vai trò độc lập, khách quan của giám sát viên, trách nhiệm ký biên bản nghiệm thu và xử lý sự cố tại hiện trường.
-
Phụ lục V: Mẫu hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng. Quy định về tiêu chuẩn kỹ thuật khảo sát địa chất, địa hình và trách nhiệm đối với tính chính xác của số liệu bàn giao.
Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI)
Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (ban hành tại Phụ lục VI) là loại hợp đồng phổ biến nhất và có tỷ lệ xảy ra tranh chấp cao nhất trên thực tế. Mẫu mới này tập trung làm rõ:
-
Phương thức thanh toán, tạm ứng và cơ chế giữ lại tiền bảo hành công trình.
-
Quy trình xử lý các khối lượng phát sinh ngoài thiết kế ban đầu.
-
Trách nhiệm quản lý an toàn lao động, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy nổ tại công trường.
-
Biện pháp phạt vi phạm tiến độ và bồi thường thiệt hại khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Mẫu hợp đồng EPC – Thiết kế, cung ứng thiết bị và thi công (Phụ lục VII)
Hợp đồng EPC (Phụ lục VII) là loại hình hợp đồng phức tạp dành cho các dự án quy mô lớn, đòi hỏi tính tích hợp cao. Mẫu hợp đồng EPC theo Quyết định 1040/QĐ-BXD phân định rõ:
-
Trách nhiệm tối cao của tổng thầu EPC từ khâu thiết kế kỹ thuật, mua sắm công nghệ cho đến vận hành chạy thử bàn giao.
-
Cơ chế quản lý rủi ro biến động giá đối với các thiết bị công nghệ nhập khẩu.
-
Điều khoản cam kết hiệu suất vận hành của nhà máy, công trình sau khi đưa vào khai thác.
Hướng dẫn áp dụng và nguyên tắc vận dụng thực tế
Để hệ thống mẫu hợp đồng này phát huy tối đa hiệu quả, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cần nắm vững các nguyên tắc vận dụng linh hoạt nhưng không trái quy định pháp luật.
Quy định áp dụng đối với chủ đầu tư và nhà thầu
Hệ thống mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Quyết định 1040/QĐ-BXD được sử dụng làm căn cứ pháp lý để các bên tham khảo, đàm phán và cụ thể hóa các điều khoản. Đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, việc tuân thủ các nội dung cốt lõi của mẫu hợp đồng này là bắt buộc.
Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, nhà nước khuyến khích áp dụng hệ thống mẫu này để giảm thiểu rủi ro pháp lý phát sinh.
Tính đồng bộ giữa hệ thống hợp đồng thầu chính và thầu phụ
Một trong những điểm mới nổi bật được nhấn mạnh trong hướng dẫn áp dụng Quyết định 1040/QĐ-BXD là tính liên thông và đồng bộ. Khi chủ đầu tư và thầu chính xác lập hợp đồng theo mẫu mới, các điều khoản về tiến độ, phạt vi phạm, bất khả kháng và nghiệm thu phải được chuyển tiếp một cách tương thích vào hợp đồng thầu phụ.
Điều này giúp ngăn chặn tình trạng chồng chéo quyền lợi hoặc đứt gãy chuỗi cung ứng khi xảy ra sự cố trên công trường.
Quy định về ký kết hợp đồng xây dựng qua mạng và giao dịch điện tử
Đón đầu xu hướng chuyển đổi số toàn diện, Quyết định 1040/QĐ-BXD đưa ra khung nguyên tắc rõ ràng cho việc giao dịch điện tử trong ngành xây dựng. Trường hợp các bên lựa chọn phương thức ký kết hợp đồng qua mạng, toàn bộ quy trình phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Giao dịch điện tử.
Chữ ký số sử dụng phải là chữ ký số hợp pháp, được cấp phép bởi các tổ chức chứng thực được pháp luật công nhận. Hồ sơ hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý tương đương với văn bản giấy truyền thống nếu đảm bảo tính toàn vẹn của dữ liệu.
Khuyến khích ứng dụng công nghệ và nền tảng dữ liệu số
Bộ Xây dựng khuyến khích các chủ thể tham gia dự án tích hợp việc thực hiện hợp đồng với các công cụ quản lý hiện đại như mô hình thông tin công trình (BIM), phần mềm quản lý tiến độ trực tuyến và các hệ thống lưu trữ dữ liệu đám mây chung (CDE).
Việc cập nhật sản lượng, tiến độ thanh toán và nhật ký công trình bằng nền tảng số sẽ là bằng chứng pháp lý quan trọng để giải quyết các tranh chấp về thời gian và chi phí nếu có.
| Tiêu chí so sánh | Hợp đồng truyền thống (Văn bản giấy) | Hợp đồng điện tử (Theo QĐ 1040) |
| Hình thức xác lập | Ký tên, đóng dấu trực tiếp trên bản in | Sử dụng chữ ký số cá nhân/doanh nghiệp |
| Tính lưu trữ | Kho lưu trữ vật lý, dễ rủi ro thất lạc, cháy hỏng | Lưu trữ đám mây, mã hóa dữ liệu an toàn |
| Tốc độ phê duyệt | Mất nhiều thời gian chuyển phát và ký hồ sơ | Thực hiện ngay trong ngày trên môi trường số |
| Xác thực pháp lý | Đối chiếu con dấu và chữ ký tay trực quan | Kiểm tra chứng thư số qua hệ thống dữ liệu |
Quy định chuyển tiếp và những lưu ý đặc biệt khi thực hiện
Giai đoạn chuyển giao giữa quy định cũ và quy định mới luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt thủ tục hành chính nếu doanh nghiệp không nắm rõ quy định chuyển tiếp của Quyết định 1040/QĐ-BXD.
Hợp đồng ký trước ngày 01/07/2026 xử lý như thế nào
Theo quy tắc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật, hiệu lực của Quyết định 1040/QĐ-BXD được xác định cụ thể cho các trường hợp chuyển tiếp như sau:
-
Hợp đồng đã ký kết và đang thực hiện trước ngày 01/07/2026: Tiếp tục thực hiện theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng gốc và quy định pháp luật tại thời điểm ký kết. Các bên không bắt buộc phải ký lại hợp đồng theo mẫu mới của Quyết định 1040.
-
Hợp đồng đang trong quá trình đàm phán, chưa ký kết tính đến ngày 01/07/2026: Các bên phải rà soát, cập nhật và điều chỉnh các điều khoản cho phù hợp với hệ thống mẫu mới ban hành kèm Quyết định 1040/QĐ-BXD trước khi tiến hành ký kết chính thức.
-
Trường hợp điều chỉnh, bổ sung hợp đồng cũ: Nếu phát sinh việc ký kết các phụ lục hợp đồng điều chỉnh sau ngày 01/07/2026, các bên được khuyến khích vận dụng các nguyên tắc cập nhật của Quyết định 1040 để đảm bảo tính thời đại và an toàn pháp lý.
Các biện pháp phạt vi phạm và rủi ro pháp lý cần tránh
Khi đưa hệ thống mẫu hợp đồng mới vào vận hành, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản về chế tài vi phạm để tránh thiệt hại tài chính:
Giới hạn mức phạt vi phạm hợp đồng
Đối với các dự án có sử dụng vốn nhà nước, tổng mức phạt đối với các hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng (trừ trường hợp vi phạm tiến độ do lỗi của bên kia) không được vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.
Doanh nghiệp cần phân biệt rõ giữa “tiền phạt vi phạm” (mang tính chất răn đe) và “tiền bồi thường thiệt hại” (mang tính chất bù đắp tổn thất thực tế) để thỏa thuận đúng trong điều khoản riêng.
Cơ chế xử lý sự kiện bất khả kháng
Quyết định 1040/QĐ-BXD yêu cầu chi tiết hóa quy trình thông báo và khắc phục hậu quả khi xảy ra sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, thay đổi luật pháp đột ngột).
Bên gặp sự cố phải gửi thông báo bằng văn bản kèm theo các bằng chứng hợp pháp trong một thời hạn nghiêm ngặt (thường là 7 đến 14 ngày) để được miễn trừ trách nhiệm chậm tiến độ. Nếu thông báo chậm trễ, quyền được miễn trừ sẽ bị hủy bỏ.
Câu hỏi thường gặp về Quyết định 1040/QĐ-BXD
1. Quyết định 1040/QĐ-BXD có thay thế hoàn toàn các thông tư hướng dẫn mẫu hợp đồng trước đây không?
- Quyết định 1040/QĐ-BXD ban hành hệ thống mẫu hợp đồng mới nhất nhằm cập nhật, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành và thay thế các biểu mẫu không còn phù hợp của giai đoạn trước. Các đơn vị cần căn cứ vào số hiệu văn bản này để áp dụng cho các gói thầu triển khai từ nửa sau năm 2026 trở đi.
2. Các dự án sử dụng vốn tư nhân có bắt buộc phải áp dụng nguyên văn 07 mẫu hợp đồng này không?
- Không bắt buộc. Các dự án vốn tư nhân hoàn toàn có quyền tự do thỏa thuận cấu trúc hợp đồng. Tuy nhiên, việc sử dụng hệ thống mẫu của Quyết định 1040 làm khung sườn được các chuyên gia luật khuyến nghị mạnh mẽ vì nó giúp doanh nghiệp tối ưu hóa quy trình quản lý rủi ro và có tính chuẩn mực cao khi xảy ra tranh chấp cần trọng tài giải quyết.
3. Việc chậm ứng dụng phần mềm theo dõi tiến độ như khuyến khích trong quyết định có bị xử phạt không?
- Không. Đây là điều khoản mang tính chất khuyến khích, định hướng nhằm thúc đẩy chuyển đổi số ngành xây dựng, tăng tính minh bạch và độ chính xác của dữ liệu. Việc không ứng dụng phần mềm không cấu thành hành vi vi phạm hành chính, nhưng doanh nghiệp sẽ mất đi lợi thế cạnh tranh và gặp khó khăn hơn trong việc chứng minh sản lượng thực tế khi có đối soát dữ liệu với chủ đầu tư.
Kết luận
Quyết định 1040/QĐ-BXD chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 mang lại một bộ khung pháp lý đồng bộ, hiện đại và minh bạch cho ngành xây dựng Việt Nam. Với việc chuẩn hóa 07 mẫu hợp đồng từ khâu tư vấn, thi công cho đến mô hình phức tạp như EPC, văn bản này giúp các chủ đầu tư và nhà thầu tối ưu hóa quy trình quản trị rủi ro, giảm thiểu tranh chấp phát sinh.
Đặc biệt, việc mở rộng hành lang pháp lý cho hợp đồng điện tử và khuyến khích ứng dụng nền tảng số chính là bước đệm quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng tăng tốc chuyển đổi số, nâng cao năng lực cạnh tranh trong kỷ nguyên công nghệ mới.
Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:
Hotline: 0907 622 626 Mrs Như
Email: xaydungtruongluy@gmail.com
Website: tuvanxaydungtruongluy.com
Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố Phú Lợi 3, phường Phú Lợi, Tp. Hồ Chí Minh